【北京买卖合同律师】双方合意签阴阳合同的效力怎样?

来源:未知 发布时间:2019-11-13 09:08


    【北京买卖合同律师】合同成立必须满足三要件:
      1、当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力;
      2、合同当事人的意思表示真实;
      3、合同不违反法律或者社会公共利益。不少为了其他目的,签订阴阳合同,以合法形式掩盖非法目的,这样会被认为是双方意思表示不真实,不满足三要件的第2项,签订的合同无效。
     2004年,兄弟俩假借房屋买卖套取银行贷款20万元,房子由哥哥过户给弟弟。眼看贷款还清,不料弟弟去世,其继承人不认账,认为当时双方是真实买卖,不肯交还房屋,哥哥为此诉至法院。近日,江苏省苏州市虎丘区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案依法判决,原告与弟弟15年前签订的房地产买卖契约无效,被告一家将案涉房屋过户至原告名下。
     李大与李二是同胞兄弟。“2004年2月,因急需支付一辆大巴的购车款,就和弟弟商量,以二手房买卖的方式,把我的房子‘假卖’于他,从而套出一笔银行贷款。”据李大陈述,签约过户后,银行很快发放了一笔20万元的贷款,“先转到中介公司账户,再转至我名下。”
      “贷款本息一直都是我在还,当时过户的税费等也全都由我承担。”李大称,兄弟明确约定,待贷款还清后,弟弟再将房屋过户回哥哥名下。
      不料事与愿违,2017年11月,弟弟李二因病去世,妻子和一双儿女是其法定继承人。而此时,上述房产依然在李二名下。李大在多次与弟弟一家交涉未果后,诉至法院。
      庭审中,原被告双方均确认,自买卖合同签订后,案涉房屋一直由原告李大一家占有并使用。“完全因为当时签订合同只是表象,不是真实意思表示。”原告陈述,真实意思就是以房屋买卖的表象,达到借款融资的目的。
对此,被告辩称,因为原告外面欠债较多,一方面是为了让他解决债务问题,免得这个房产被其他债权人征用,同时为了解决原告的居住问题,才同意其居住。
       经查,这套面积120平方米左右的房屋原登记于原告李大名下,系拆迁所得。2004年2月,李大与李二签订《房地产买卖契约》,自愿将房屋以23万元总价转让。《契约》仅载明:此系双方自愿,决不反悔;立约生效后出让之房屋如产权发生纠纷,概由甲方(李大)负责处理。如果买卖双方发生其他纠纷,可协商解决。
       法院认为,合法形式掩盖非法目的之合同无效。本案中,李大、李二于2004年2月签订的《房地产买卖契约》,从表面上看系双方就涉案房屋买卖达成的协议,但实际上双方在房款支付期限、过户期限、买受方逾期付款的违约责任及出卖方逾期交房的违约责任等涉及买卖双方重大利益的条款上,均未明确约定,与真实的房屋买卖通常做法不符。
其次,涉案房屋的还贷存折、个人购房借款合同均由原告保管;原告自2004年3月至2019年2月一直按期归还涉案房屋的按揭贷款本息;自涉案房屋办理完过户后,双方未办理房屋交接手续,该房屋也一直由原告居住使用至今,且涉案房屋所有权证及土地使用权证依然由原告保管;合同履行过程中产生的契税、印花税、抵押费、交易费、产权变更费用等均为原告支付且相关票据原件均在原告处保管。
       综上,原告李大与李二之间并不存在真实的房屋买卖关系,其签订《房地产买卖契约》目的系违规骗取银行贷款,符合以合法形式掩盖非法目的之合同无效情形。法院最终判决如上。
本案中,兄弟俩签订房屋买卖合同,是以二手房买卖之合法形式掩盖个人以虚假按揭方式套取银行信贷资金之非法目的,符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”之无效情形,这样的合同应当认定为无效。


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